韩国公寓两极分化严重 价格高低差再创历史新高

近期，随着首尔公寓市场交易量和价格双双上涨，高价与低价公寓之间的价格差距显著扩大。分析认为，这一现象主要由市场“集中投资单一房产”的趋势所致。韩国国民银行27日发布的月度住宅统计数据显示，8月首尔公寓的“五分位数倍率”达到5.27，创下自2008年12月统计以来的最高记录。

“五分位数倍率”将住房按价格分为五等分，通过将最高20%（第五分位）的平均价格除以最低20%（第一分位）的平均价格，来反映高价与低价住房之间的价格差距。倍率越高，差距越大。数据显示，8月首尔最高20%的公寓均价为25.7759亿韩元（约合人民币1379万元），而最低20%的均价为4.8873亿韩元，表明高价公寓的均价是低价公寓的5.27倍。

 

首尔公寓价格五分位数倍率自2022年11月的4.53开始逐步上升，今年7月达到5.16，超过2018年4月的5.08。过去一年，首尔最高20%公寓的均价从24.1568亿韩元上涨至25.7759亿韩元，涨幅为为1.6191亿韩元（6.7%）；最低20%公寓的均价从5.0503亿韩元降至4.8873亿韩元，跌幅为1630万韩元（3.2%）。

 

从每平方米的价格来看，高价与低价公寓之间的差距更加显著。8月首尔最高20%公寓每平方米的均价为2696万韩元，而最低20%仅为760.7万韩元，使得首尔每平方米公寓价格的五分位数倍率达到3.54，创下自2016年1月统计以来的最高值。

 

不仅在首尔，首都圈和全国范围内的公寓价格差距也达到了新高。8月全国公寓销售价格的五分位数倍率为10.67，超越了2022年11月的10.66。全国范围内最高20%公寓的均价为12.4738亿韩元，而最低20%的均价仅为1.1692亿韩元。

 

同月，首都圈最高20%公寓的均价为16.6546亿韩元，最低20%的平均销售价格为2.3274亿韩元，五分位数倍率达到7.15，同样创下自2013年4月以来的最高值。

据分析，公寓价格差距扩大的原因在于新冠疫情后的收入两极分化、首尔与地方之间的区域差距加剧、以及“集中投资单一房产”的趋势等多重因素的影响。

 

值得注意的是，在近期公寓市场复苏过程中，需求集中在部分热门地区和小区，导致首尔各区域的价格涨幅出现显著差异。根据韩国房地产院的数据，自3月第四周首尔公寓价格由跌转涨至8月第三周的五个月内，城东区公寓价格上涨了7.02%，瑞草区上涨5.49%，松坡区上涨5.32%，麻浦区上涨4.59%，龙山区上涨4.33%。

 

相比之下，道峰区（0.39%）和芦原区（0.98%）等外围区域的涨幅不足1%。业内人士表示，随着第二阶段平均总负债本息偿还比率（DSR）规定的实施及贷款限制的加强，公寓价格差距或将进一步扩大。专家指出，这些贷款规定对资金充裕或高收入人群影响较小，而对普通购房者影响较大，导致中低价与高价公寓的价格差距持续扩大。