房价难题，尹锡悦政府会怎样解？

成也房价、败也房价，文在寅政府时期对不动产市场的过度干预成为韩国房价近五年暴涨的主要原因之一，也间接导致韩国年轻一代在最近的首尔釜山市长选举，乃至韩国总统大选中将选票投给国民力量党候选人尹锡悦，以实现政权交替。如今距离尹锡悦当选已经过去近一个月，民众对新政府房地产政策的变化半是期待半是担忧。

按照竞选公约，尹锡悦的不动产政策方针为“放宽不动产政策，让市场决定房价”，具体措施主要包括放宽贷款价值比例（LTV）、个人偿债比率（DSR）等限制。但业界指出，这些方法好比双刃剑，解决实际居住者需求的同时，也可能主张投机需求、再次刺激房价上涨。
 
▲LTV限制或大幅放宽

为了给楼市降温，文在寅政府按照房产价格限定LTV。按照现行规定，投机地区、投机过热地区9亿韩元以下房产LTV为40%，9至15亿韩元房产LTV为20%，15亿韩元房产不可申请贷款；调整对象地区9亿韩元以下房产LTV为50%，超过9亿为30%；非限制地区为70%。虽然一定程度抑制了投机现象，但给房屋实际居住需求者带来极大不便。

尹锡悦竞选时承诺，将把购买第一套房产的家庭LTV提升到80%，其它家庭一律限制在70%，多套房产者LTV限定在30%至40%。
 
目前总统交接委员会正在对不动产供应、金融、税制等问题做研讨，有分析称LTV完全被放开的可能性较大。实际推行时，将银行监督工作施行细则《住房抵押贷款相关风险管理详细标准》当中的行政指导规定进行变更，并应用在银行住房贷款业务中即可。LTV限制放宽后，按照房价、地区等制定的规定预计也将全部被调整。

▲增加低息房贷，提升押金贷款比例

新婚夫妇住房低息贷款方面，尹锡悦竞选时承诺，将对首套房购买者提供3亿韩元3年、新婚夫妇4亿韩元3年的低息贷款，新婚夫妇生孩子后相关贷款期限延长至5年。目前韩国住房抵押贷款年利上限在6-7%之间，低息贷款商品利率将在2-3%之间。

全税和月租房保证金（押金）贷款方面，尹锡悦竞选公约计划将贷款比例定在80%左右，其中首都地区贷款额度3亿韩元、其他地区2亿韩元。业界认为，实现该计划需要银行采取追加放贷等方式，提升贷款额度。目前各地全税房保证金过高、月租太贵，导致首尔等广域自治团体政府设立的“青年月租房保证金贷款项目”使用率偏低。
 
▲DSR限制或推迟实施

“能赚多少，就借给你多少”，DSR是银行对贷款人收入等偿债能力综合评估后得出，效果是减少坏账风险、抑制房地产投机。目前韩国多数银行DSR限制在40%以下（2亿韩元以上贷款）——年收入5000万客户申请贷款应偿还本金和年利息不能超过2000万韩元。

业界指出，即使放宽LTV限制，受限于DSR，年轻人实际购房或租房时筹集资金仍然“紧巴巴”。为了抑制家庭负债增速，政府去年底出台措施，计划从2022年7月起将DSR40%限制适用于1亿韩元以上贷款，目前来看该措施的推行预计将延迟或取消。
 
▲业界：稳定房价需要“综合性”对策

有观点称，随着韩国政府货币政策正常化措施不断推行，高利率时代已经来临，1900万亿韩元规模的家庭负债是摆在总统工作交接委经济部门面前最大的难题。新政策不仅需要对贷款规定做调整，还需要考虑房源供应计划、税率等综合因素。