首尔新市长吴世勋走马上任 韩房地产市场将受何影响?

发稿时间 2021-04-26 10:47
오세훈표 정책,  한국 부동산 시장에 어떤 효과를 불러올까?
自吴世勋在“4·7首尔市长再补缺选举”中获得胜利以来,首尔房地产市场再一次出现了“蠢蠢欲动”的迹象。他在竞选中做出的“放宽房地产限制规定”的承诺,使人们对减税及楼房重建等期待感不断上升,这些因素均拉动首尔房价不断上扬。

根据韩国房地产院公布的数据,4月第三周(以19日为基准),首尔公寓住宅周成交价上涨0.08%,与前一周(0.07%相比),涨幅进一步扩大。其中,重建项目呼声较高的芦原区房价上涨0.17%,在首尔各地房价涨幅中排名首位。而江南区(0.10%增至0.14%)、瑞草区(0.10%增至0.13%)和松坡区(0.12%增至0.13%)等地区涨幅也进一步扩大。

同时,吴世勋在上任不到一个月的时间里,频频向房地产市场做出大动作,表现出将积极践行选举承诺姿态的同时,也避免将房价上涨的矛头引向自己。
 

22日,在首尔市城东区鹰峰山眺望江南区一带公寓住宅 【图片提供 韩联社】


▲四处奔走 呼吁放宽重建安全诊断标准

重建安全诊断标准既是楼房重建项目的起点工作,也一直以来是韩国各界政府在房产限制态度上的“风向标”。对进步阵营而言,严格的重建标准是打压江南等地区重建呼声较高小区价格上涨的手段;而对保守阵营而言,放宽重建标准是扩大住房供给的绝佳方式。

吴世勋日前在青瓦台举行的午餐座谈会中,向韩国总统文在寅提出放宽重建安全诊断标准的意见,并同时向国土交通部发送正式建议文书。

重建安全诊断标准是指根据楼房老化、不良程度,在结构安全、修理费用、周边条件等方面进行调查,进而判断楼房是否需要重建。诊断需经过两轮精密安全诊断,而由国土交通部制定的第二轮精密安全诊断标准异常严格,如此项不作出调整,预计吴世勋所提出的由民间主导楼房重建的构想将寸步难行。由于目前实施的诊断标准更偏重于评估房屋结构安全,而非居住环境或设备老化问题,实际上是从源头上切断民间重建项目的进行。

据了解,重建精密安全诊断制度是韩国前总统卢武铉于2003年导入的,其目的是为了减少盲目重建公寓住宅。诊断标准的总分可视为100分(100%),由结构安全性、居住环境、设施老化度、费用分析等各部分加权得出。韩国历届政府在判定房屋能否重建的标准上表现出了不同的态度。例如在房屋结构安全性加权值一项中,卢武铉政府于2006年将其标准线定为50%,李明博政府在2009年将该项标准降至40%,到了解绑重建项目的朴槿惠政府更是将该项标准下调至20%。而将房地产政策重心放在抑制需求方面的文在寅政府2018年3月再次将该加权值标准提升回50%。不过有专家认为,结构安全性权重值50%的标准过于严格,这就意味着房屋成为危房之前都无法启动重建工作。

▲放宽vs限制 不安常理出牌的“土地交易许可制”

就在吴世勋提出放宽重建安全诊断标准的同一天,首尔市还在例行记者会上宣布,将把4处有大型公寓住宅小区再开发计划的地区指定为土地交易许可地区。其中包括狎鸥亭24个小区、汝矣岛周边16个小区、木洞14个小区和圣水4处地区。该措施将于27日起正式实施,指定期限为1年时间。据了解,近来以这些重建可能性较大的小区为中心,房价涨势明显。

被指定为土地交易许可地区后,相关地区各类土地进行一定规模以上的土地交易时,需要获得政府的许可。一般情况下,相关土地5年内仅能按照被允许的用途使用,如更改使用用途或未取得政府许可,将被处于2年以下有期徒刑或土地交易价格30%以下罚款。该措施主要是为了限制非实际居住需求者进行房屋交易,一定程度上可以起到切断相关地区投机需求的效果,不过也将造成周边地区需求上涨等副作用。

吴世勋推出的这一政策看似可以遏制住这些重建地区房价的上升势头,但有人士指出,这实则向现政府施压,进而推进这些指定地区的重建工作。其实这些地区有关重建的呼声出现已久,但在现政府的重建安全诊断标准下,迟迟难以获得重建许可。而指定为土地交易许可制地区以后,可以加速重建工作提上日程。同时,由于土地交易许可制仅为期1年,一年以后相关地区的房价或出现更高幅度的上涨。此外,指定地区周边的房价往往会受到该政策的影响,出现“气球效应”,需求进一步增加带动房价上涨。

▲是僵持不下还是相互妥协?韩房产市场未来迷雾重重

对于吴世勋的一系列动作,政府也陷入了深深的苦恼之中。如果民间开发活跃起来,那么政府在2·4增供对策中所提出的公共住宅开发项目的魅力就会下降。而此次被指定为土地交易许可区域的狎鸥亭洞和木洞等一直以来对公共主导的开发项目持否定态度。

不过国土交通部长官候选人卢炯旭也曾对放宽民间重建项目规定的方案表示,重建项目由公共主导还是民间主导,并不是二选一的问题。此番言论暗示政府可能会寻找折中的办法。

由于放宽民间楼房重建限制将对房产市场产生巨大的影响力,政府对此表现出谨慎的态度。一位政府相关人士表示,实施安全诊断标准的目的就是仅让存在安全问题的楼房得以重建,而于2018年调整的限制条件实际上实施的时间也只有短短几年。他同时表示,首尔市方面应该制定更加完善的方案,以防止今后房产市场出现不稳定的局面,而不是一味地要求政府开放市场。由此来看,仅靠“放宽重建安全诊断标准”和“土地交易许可制”两张牌,也许还难以动摇现政府当前的房地产政策。

不过吴世勋上台时间还未到一个月,未来是否还有其他后续动作值得期待。而韩国房产市场的未来走向也随着政府与首尔市间的“两股劲”而变得更为不明朗。

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